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Donner

L’accès au logement

« Je veux que nous favorisions la mobilité, en faisant tout pour construire dans les zones tendues »

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Diagnostic

L’exclusion et le mal logement

Il n’est pas possible de parler du logement sans parler de la situation dramatique de ceux qui n’en ont pas. La fondation Abbé Pierre (2017) estime à 143 000 le nombre de sans domiciles et à 750 000 de plus le nombre de personnes privées de logement personnel et ballottées d’un logement de court terme à un autre. Ces problèmes de domiciliation entrainent en suite ce qu’Emmanuel Macron qualifie « de scandale du non recours au minima sociaux ».

Pour ces populations dans l’extrême précarité, les protections légales créées pour protéger les locataires des expulsions se sont retournées en un ensemble de demandes administratives des propriétaires auxquelles ils ne peuvent pas satisfaire et qui les maintiennent dans l’exclusion.

« La complexité de l’accès au marché du logement, on la vit bien quand on est propriétaire ou quand on a un loyer depuis longtemps ; elle peut être mortelle quand on n’accède pas au logement parce que c’est ces droits excessifs qui feront que celui qui a un appartement dit : “C’est trop compliqué de le louer, je prends trop de risques ».

Le problème du mal logement est bien plus large. Près de 4 millions de personnes vivent dans des logements insalubres ou surpeuplés. Près d’un million de logements seraient de véritables « passoires énergétiques » du fait de leur mauvaise isolation, augmentant la facture énergétique des habitants.

Une demande qui a changé

Parce que les français divorcent beaucoup plus qu’avant, parce qu’ils déménagent plus souvent, le besoin de logements explose. Emmanuel Macron constate : « c’est ça la réalité de nos concitoyens », « il faut construire non plus un logement avec deux chambres, mais deux logements où il faudra quand même deux chambres, car les gardes sont partagées ».

« Et en même temps, nous avons une flambée dans les centres villes, dans les métropoles, parce que ce monde numérique renforce encore les déséquilibres territoriaux et renforce l’accumulation d’une partie de notre population dans certains centres ».

Une offre de logement insuffisante et inadaptée

Alors que changeait la société française, « ces dernières années, le taux d’effort des ménages pour se loger s’est considérablement accru : le prix des logements anciens a augmenté de 150% en vingt ans alors que le revenu disponible n’augmentait que de 50% ».

« Ce problème de prix cache principalement un problème de quantité : l’offre est insuffisante pour satisfaire la demande », principalement en Ile de France, PACA et à la frontière suisse. Sur ces zones, ce que rencontre les acteurs de terrain, « c’est un problème de délais, de recours multiples, de documents d’urbanisme et de complexité qui font que quand bien même les décisions sont prises et l’argent est là, les projets ne sortent pas suffisamment vite de terre ».

Une situation bloquée

La hausse des prix de l’immobilier a tendu le marché du logement et s’est répercuté sur le logement social qui ne parvient plus à jouer son rôle. Parce que dans certains espaces en tension, « vous avez souvent 80 à 90% de la population qui est éligible au logement social, et pour qui le passage dans ce qu’on appelle le logement libre est impossible, parce qu’il est déjà beaucoup trop cher ». Le résultat, c’est qu’à l’heure actuelle la société française n’offre plus une « vraie mobilité géographique et sociale pour des millions de nos concitoyens parce que vous n’avez pas de véritable offre de logement ». Cette situation aliment « une fracture sociale [qui] est d’abord une facture entre quartiers ».

Une politique publique inefficace

« Ce que je dis, c’est que depuis plusieurs décennies, nous sommes dans un système où le dysfonctionnement du marché du logement est subventionné par l’aide publique à la demande ». L’ensemble de la dépense publique pour la politique du logement en France, c’est plus de 40 milliards d’Euros, à comparer aux 50 milliards que l’Etat consacre à l’enseignement scolaire ou aux 32 milliards du budget de la Défense. Sur cette enveloppe, un peu moins de la moitié (18 milliards) va aux Aides Personnalisées au Logement (APL) qui sont versées à près 6,5 millions de bénéficiaires. Sur les dernières années, le budget de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbain a été divisé par deux. L’intervention de  l’état se fait donc très majoritairement sur le versant de la demande, or, « tout le monde reconnait qu’il y a un effet inflationniste dans ce dispositif ».

Le résultat est que la France est le pays dans lequel le reste à charge pour le loyer est l’un des plus importants d’Europe. Cela grève le pouvoir d’achat des français et obère la compétitivité française, puisque par rapport à la nos principaux partenaires européens comme l’Allemagne, nos entreprises ont un désavantage de coût fort sur ce poste.

Action

Principes

Enjeux

Comme on le voit, les enjeux de l’accès au logement sont à la fois moraux, sociaux, politiques et économiques.

Le premier enjeu, moral, c’est celui de la protection que l’on doit aux plus fragiles. Face à ces situations dramatiques, pour Emmanuel Macron, l’Etat doit faire plus et doit faire mieux. Il doit faire plus en augmentant les réponses réelles et non en continuant à aller sur le terrain des déclarations de principes, de la réponse formelle, légale. Face au constat d’une frontière toujours plus forte entre les inclus et les exclus, l’Etat doit s’attacher à recréer un continuum.

Le second enjeu, politique, c’est celui du vivre ensemble. « Aujourd’hui, dans nos grandes métropoles, on est trop souvent dans un côte-à-côte qui demain, pourrait, si nous ne faisons rien, se transformer en face-à-face. ». Dans cette situation, l’Etat doit prendre ses responsabilités et recréer la « la mobilité et la mixité sociale» dont notre pays a besoin.

Le troisième enjeu, économique, c’est de baisser le coût du logement à la fois pour les ménages et pour les entreprises, afin de redistribuer du pouvoir d’achat et de regagner de  la compétitivité.

La réponse

En réponse la politique d’Emmanuel Macron se concentre sur les axes suivants :

  • Contre l’exclusion, augmenter l’offre de logements sociaux et très sociaux en lien avec les associations, résoudre par un service public de domiciliation la situation du non recours aux minima sociaux, faciliter la transition depuis le logement social vers le logement libre avec un bail « mobilité » et une attribution plus transparente des logements sociaux;

« C’est fondamental pour toutes celles et ceux qui ont été abîmés par la vie, qui ont un vrai problème au-delà du simple sujet de l’hébergement, qui ont un problème pour trouver des repères, qui sont cassés par leur parcours de vie. Là on est sur un public très spécifique, on leur donne de la visibilité, de la pérennité, et on a une réponse qui en même temps permet aussi aux associations de travailler dans la durée ».

  • Réorienter l’effort public vers un soutien à l’offre passant à court terme, dans les zones tendues, par une politique d’exception au droit commun et à moyen terme par une réorientation de la dépense publique vers le soutient à l’investissement.

« Il faut l’assumer, si nous voulons avoir une vraie politique de mobilité, une vraie politique de logement, il faut avoir dans les zones tendues, une vraie politique de l’offre, une vraie politique de la construction. Et donc il faut créer dans ces espaces une détermination sans faille pour libérer le foncier, en particulier le foncier public, pour raccourcir les procédures, pour revenir sur le droit commun en termes de recours, pour encadrer les acteurs bien davantage qu’on ne le fait, qu’ils soient publics ou privés, pour se donner des objectifs de résultats, parce que c’est la condition pour que nos concitoyens puissent vivre normalement ».

Propositions

Un continuum pour sortir de la précarité

La première mesure voulue par Emmanuel Macron est  d’« assurer [un] droit à la domiciliation et au coffre-fort numérique en faisant évoluer la mission de service public de la Poste ». Cela lèvera un problème que rencontrent les sans-abris pour recourir aux minima sociaux et accéder au logement social. Cela contribue aussi à renforcer la mission de service public de La Poste.

Emmanuel Macron veut créer 10 000 places supplémentaires en pension de famille sur le quinquennat (contre 1 000 par an actuellement), en investissant de 25 à 35 millions d’euros par an, « et donc permettre le redéploiement de l’argent mis dans les hôtels, ailleurs ». Car l’Etat « met 1,3 milliards d’euros sur le logement d’urgence mais seulement 200 millions pour créer des logements accompagnés : il faut inverser cette logique ». Ces structures sociales de petite taille que sont les pensions permettent en effet d’accueillir les personnes en situation de grande exclusion, en proposant une part de vie commune telle qu’un repas. Emmanuel Macron propose en également d’augmenter la part d’intermédiation locative en mobilisant davantage les bailleurs sociaux, avec l’objectif de 40 000 places supplémentaires sur le quinquennat, pour passer de 25 000 à 65 000.

« Dans le parc privé, je souhaite qu’on puisse expérimenter un bail mobilité qui soit réservé aux publics les plus en difficulté, celles et ceux dont on sait aujourd’hui qu’ils ont énormément de mal à accéder au logement ». Par rapport aux baux actuels, ce nouveau type de bail serait conclu « pour moins d’un an, avec des droits plus restreints pour le locataire, mais permettant justement l’entrée dans le marché de certains publics face à un droit très monolithique dedans/dehors ». « On ne peut pas se retrouver dans la situation ubuesque d’aujourd’hui, où des publics restent complètement en dehors du marché locatif et où on a des biens qui de manière croissante sortent du marché locatif vers des marchés type AirBnB », constate Emmanuel Macron. Ce bail serait réservé aux « zones tendues », où les besoins de logement sont forts. Dans nos sociétés actuelles, de plus en plus de citoyens sont en recherche de logements pour une brève durée et le marché du logement doit pouvoir répondre à leurs attentes et à leurs préoccupations.

Enfin, concernant l’attribution des logements sociaux, Emmanuel Macron propose de développer les bourses en ligne facilitant les candidatures et de rendre transparent et prévisible le mécanisme de cotation des demandes.

Une politique de soutien à l’offre dynamique

A court terme, Emmanuel Macron estime nécessaire de créer un « choc de l’offre en créant de nouvelles formes d’opérations d’intérêt national (OIN) pour mobiliser encore plus de foncier, raccourcir les procédures et ainsi construire du logement social et très social ». Dans ces zones, face à des acteurs locaux poursuivant des stratégies ne relevant pas de l’intérêt général, c’est en effet à l’Etat de reprendre la main : « nous ne pouvons pas accepter que, pour préserver des équilibres politiques locaux ou des prix de l’immobilier élevés, des élus locaux ne remplissent pas leur mission ». Cette politique d’exception doit permettre d’atteindre les 500 000 créations de logements annuelles, objectif déjà en cours mais jamais atteint depuis  les années 70.

A moyen terme, ce choc d’offre permettra de soulager les budgets des ménages, des entreprises et devrait permettre de réorienter la dépense publique vers une politique de soutien à l’offre permettant d’améliorer la qualité du bâti en lien avec les objectifs de la transition énergétique et de la réduction de la précarité énergétique. « Mais ma priorité là-dessus, elle est bien plus pour – tant qu’on est dans les situations de tension garder le mécanisme de plafonnement d’APL, mais de mettre l’essentiel de l’effort public sur la logique d’offre, de construire beaucoup plus, de faire revenir les investisseurs sur cette priorité, de faire revenir l’investissement également sur la priorité rénovation thermique pour les plus modestes et d’accélérer le plan, qui est très bien parti d’ailleurs, habitat durable, et de continuer cet effort ».  Les objectifs chiffrés de rénovation de logements sont de 500 000 par an, concentré pour 200 000 par an sur les passoires énergétiques, permettant de traiter la moitié des 2 millions de logement en précarité énergétique. Pour atteindre cet objectif le dispositif de financement des ménages actuellement un crédit impôt (CITE) sera converti en subvention permettant de limiter l’avancement de trésorerie.

Emmanuel Macron expose sa vision pour le logement face au panel d’experts et de Français : https://www.youtube.com/watch?v=OQDdJfPU8Fk

Ce qui a déjà été fait avec la loi Macron

La loi Macron promulguée le 6 août 2015 offre désormais plus de flexibilité en matière d’accès au logement. Les principaux points d’avancement de cette loi sont les suivants :

  • L’acquéreur d’un bien bénéficie désormais d’un délai de rétractation de 10 jours alors qu’avant ce délai n’était que de 7 jours après la signature d’un contrat immobilier. Pendant cette période de 10 jours, l’acquéreur du bien peut renoncer à l’achat du bien sans avoir à se justifier.
  • Dans le cadre d’une location, vide ou meublée, le congé pourra désormais être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Par ailleurs, la locataire d’un bien non meublé situé dans une zone définie comme « tendue » pourra toujours bénéficier d’un préavis d’une durée d’un mois contre trois mois anciennement (comme dans la loi ALUR: Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové).

La loi Macron oblige enfin à procéder à une mise en concurrence tous les 3 ans du contrat de syndic sauf décision contraire de l’assemblée, adoptée à la majorité absolue.

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